Не платить за все, что навязывают. Права жителей коттеджных поселков

Не пользоваться всей инфраструктурой и платить по экономически обоснованным тарифам

Владельца дома в коттеджном поселке могут ожидать неприятные сюрпризы: выяснится, что дорога к дому частная и за проезд по ней будут требовать деньги, или придется платить огромные деньги за ненужные услуги, которыми даже не пользуешься. Несовершенство закона в этой части открывает застройщику широкий простор для манипуляций и поборов – с этим можно соглашаться, а можно идти в суд и бороться за свои права, и тогда ситуация начинает меняться.

Для жителей коттеджных поселков с инфраструктурой в частной собственности небольшой просвет появился: ВС РФ выдал определение, в котором допустил возможность использования не всей инфраструктуры, плюс указал на необходимость экономического обоснования платы.

Вот история, которую рассматривал Верховный суд.

Посчитал и расторг договор

Не платить за все, что навязывают. Права жителей коттеджных поселков

В закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе владелец дома просто перестал платить управляющей компании ООО «ПЖК Николино» за вывоз мусора, уборку территории и организацию пункта охраны. Долгое время он ежемесячно отчислял компании по 36 000 рублей, а потом сел и посчитал: домов в поселке вот столько, общая площадь такая-то: стало быть, его доля в общеспоселковых расходах должна составлять 1/422 от общей суммы, а этот никак не 36 000 рублей, а всего лишь 1600 рублей ежемесячно.

Мужчина подумал-подумал, и расторг договор с УК в одностороннем порядке. Через два месяца компания выслала новый – он не стал его подписывать. УК обратилась в суд, чтобы взыскать с бунтаря долг по платежам – житель поселка подал встречный иск, о взыскании излишне уплаченных денежных средств и процентов на сумму более 100 000 рублей. В числе прочего он написал в исковом заявлении, что в реальности пользуется только тремя услугами этой управляющей компании, и это:

    вывоз мусора; обслуживание дорог; охрана.

Газ и воду он оплачивает отдельно. К тому же, написал собственник дома, платежи и за эти три услуги сильно завышены и экономически никак не обоснованы, а оказывает их компания как попало: например, охрана номинально есть, но в поселке происходят кражи. Зато официальная зарплата генерального директора ТСЖ – 460 тысяч рублей в месяц.

В заявлении мужчина написал, что ошибочно перечислил ПЖК 126 000 рублей: 38 тысяч компания может забрать, как его оплату за коммунальные услуги, а остальное следует взыскать в его пользу.

Путь в Верховный суд

Не платить за все, что навязывают. Права жителей коттеджных поселков

Вот что было дальше.

Управляющая компания не стала возвращать деньги этому человеку;

Перовский районный суд удовлетворил ее иск и постановил взыскать с владельца дома по платежам за несколько лет: необоснованное обогащение на сумму более 800 000 рублей, а его встречный иск не удовлетворили.

Две следующие инстанции оставили это решение в силе. Подход «буду оплачивать только те услуги, которые реально получаю», по мнению судебных инстанций, нарушает права других собственников поселка. А отсутствие договорных отношений с управляющей компанией – не основание не платить.

Читать также:  Сухая отделка: один материал, чтобы было идеально ровно, прочно и тихо

Что решил Верховный суд

Верховный суд с таким подходом категорически не согласился. Коллегия по гражданским спорам указала – в деле следовало определить факт неосновательного обогащения: действительно ли ответчик сэкономил деньги за счет истца или купил на них какое-то имущество? И – нижестоящие судебные инстанции должны были соблюсти баланс интересов сторон, а для этого определить:

    нужны были домовладельцу услуги, которые предоставляет компания, или нет; чем он пользовался фактически; а главное, насколько разумен и экономически обоснован размер платы за услуги.

Ни на один из этих моментов нижестоящие суды внимания не обратили. ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющие компании коттеджных поселков не должны навязывать владельцам домов ненужные услуги.

Как бесплатно ездить по частной дороге

Это далеко не первый случай, когда Верховный суд поддерживает владельцев домов в их спорах с управляющими компаниями коттеджных поселков. Так, суды часто признают, что владельцы частных дорог злоупотребляют своим положением, когда берут с местных жителей плату за проезд. В таких случаях заявитель должен доказать, что он – собственник участка в поселке, а ответчик ему мешает. Если дорога – объект общего пользования и у собственника нет другого доступа к участку, суд удовлетворит его законное требование ездить по этой дороге бесплатно.

Юристы указывают на законодательные пробелы – нигде четко не прописано, кто должен содержать инфраструктуру коттеджного поселка и как определяется порядок оплаты. Нет четкого правового регулирования статуса КП: часто бывает, что все участки распроданы, а земли общего пользования и инфраструктура остаются в собственности застройщика – огромное поле для извлечения выгоды.

В судах много раз рассматривались раздутые тарифы за коммунальные услуги и странное содержание инфраструктуры поселков. Обязанности управляющей компании не закреплены законом: покупая дом в КП, нужно критически относиться к условиям, по которым предлагается пользоваться объектами инфраструктуры.

На что обращать внимание, покупая дом в КП:

    Если в поселке уже есть ТСЖ, перед покупкой дома следует изучить его устав, посмотреть протоколы и решения общих собраний. Так можно понять, каким образом определяются тарифы, их размеры и обоснованность; Если ТСЖ в поселке нет, только управляющая компания застройщика, активным собственникам нужно взять дело в свои руки и создать товарищество, чтобы контролировать обслуживание общей инфраструктуры;
    В договоре с управляющей компании должны быть перечислены конкретные услуги, за которые собственник должен платить; Выяснить границы территории поселка, узнать, кому принадлежат участки с общими инженерными коммуникациями (заказав выписки из ЕГРН), получить генплан территории, правила землепользования и застройки, проекты планировки; Перед покупкой участка поговорить с жителями соседних домов, просмотреть  судебные картотеки: проверить, были ли споры УК с жильцами; В договоре и гарантиях и заверениях прописать бесплатный доступ к участку по дорогам общего пользования.

На FORUMHOUSE есть раздел, в котором обсуждаются проблемы коттеджных поселков.